【大纪元2025年05月05日讯】2025年已经过去三分之一的时间，随着关税带来的动荡，到目前为止，美国人对房地产市场有什么最担忧的危机呢？又有哪些市场面临巨大的居住压力呢？
首先，我们马上来关心有哪些房市危机最令美国人担忧：
第1. 房价与可负担性危机
即使在通货膨胀下，美联储升息，美国房价仍然持续上升，导致首次购屋者面临前所未有的挑战。根据房地产网站Zillow的报告，截至2025年3月，超过233个城市的入门级住宅价格达到或超过100万美元，五年前只有85个城市超过这个门槛，等同百万级房产在美国已经越来越普遍了，已经不是某些大都会区独有的“天龙价格”！
全国中位数房价已升至约431,000美元，较五年前上涨42.5%。这使得许多潜在买家，即使收入达六位数，也难以负担购屋成本。价格高昂导致首次购屋者的中位年龄，已升至38岁，创下历史新高。此外，购屋者还需面对高昂的房贷利率、保险费用和房屋维护成本。
根据Bankrate的报告，购买一套典型美国住宅所需的年收入接近117,000美元。以安全的理财观念来衡量，专家们都希望每月的住房成本，不要超过月收入的三成，但是这个水平已经离现实越来越遥远了。所以，这些因素共同导致住房可负担性问题日益严重，也是头号美国人最担忧的房市危机。
不过，也有好消息，根据最新的3月份即时数据，Zillow已经记录到房价的上涨开始放缓，Realtor.com也记录到4月份，有更多房源库存出现，同时有18%的房屋在市场上降价，是2016年以来的最高比例。
另外，在Redfin的数据，3月底至4月下旬，美国50个人口最多的都会区中，有11个的房屋销售价格中位数较去年同期下降。房价跌幅最大的是德州的圣安东尼奥（-3.7%）、加州奥克兰（-3.5%）和佛罗里达州杰克逊维尔（-2.2%）。其它价格下跌的地方，包括凤凰城、德州奥斯汀、达拉斯、奥兰多、加州沙加缅度、德州沃斯堡、俄勒冈州波特兰和田纳西州纳什维尔。
第2. 房贷利率与市场不确定性
尽管美联储迟迟不愿意降息，担忧过早降息可能让下降中的通货膨胀死灰复燃，不过目前有几个数据已经显示经济有放缓的迹象，例如因关税政策的影响，2025年第一季的GDP意外萎缩0.3%；还有，两年期国债收益率降至3.56%，低于联邦基金有效利率4.33%，被视为市场对降息的预期；再有，根据达拉斯和费城联邦储备银行的调查显示，制造业新订单和业务展望指数大幅下滑，让企业都在呼吁美联储尽快降息以稳定经济。
不过，这里我想要帮川普讲讲话，尽管他挑起了这场关税战争，形成许多不确定性和纷扰，但确实现在很多已经离开美国的制造业，一个一个都准备回到美国本土，所以慢慢对美国来说，应该会逐渐看到更多的利多展现，毕竟川普才上任百日，他给美国经济的“特效药”，还需要时间让药效发挥。
当然，如果此时美联储能够及早开启降息循环，更能够助川普一臂之力！
话说回来，房贷利率还是维持在高位。截至2025年4月，30年期固定房贷利率约为6.5%至7%。高利率使得许多人选择继续观望，等待利率进一步下降。根据美国新闻购房者调查（U.S. News Homebuyer Survey）显示，有八成的购屋者表示，会等待房贷利率下降后再进行购屋。加上，近期美国政府对进口商品加征关税，也引发了房贷利率的不确定性，和物建筑材料的涨价，这都对买家造成有形的经济压力，还有无形的心理负担。
买房前必看！美国房市正在爆雷？这5大危机连当地人都快撑不住！｜百万房产只是小菜一碟｜总是缺房的主因｜压力山大的城市 #美国地产热点 第193集
第3. 住房供应短缺与政策阻碍
美国住房供应长期不足，导致房价上涨和可负担性下降。根据房地美（Freddie Mac）的估计，截至2024年第三季度，美国住房的总存量为1.47亿套，距离满足人口结构需求的1.507亿套，仍有约370万套的缺口。
这一短缺主要由于严格的土地分区法规，例如仅允许兴建单户住宅的土地，严格限制了新房的兴建，这在加州、纽约州、华盛顿州，还有麻萨诸塞州尤其明显。另外，地方政府对新建住宅的法规限制，也是造成住房供应不及的主因。
还有，近期因为关税提高的建筑成本，也让建筑商很头痛。全美建筑商协会（NAHB）估计，这些关税措施，会使每栋新建单户住宅的成本平均增加了约10,900美元。其它报告则指出，成本增幅可能在7,500至14,000美元之间，具体取决于所使用的建材类型和来源。
虽然有统计，2024年的新建住房数量已经是二十年来的最高水平，但是仍然无法弥补历史累积的供应缺口。专家预计，即使保持当前的建设速度，仍需约7年时间才能填补现有的住房缺口。
但是事实上，在新建住房的供应上美国呈现两个差异，在加州和纽约州等地，因严格的土地法规和繁琐的建筑许可程序，导致住房供应不足。但是，在南部和中西部的一些州，如德州和爱荷华州，通过积极的建设活动和较低的房价，缓解了部分住房压力，甚至是超过需求数量。
第4. 自然灾害与保险成本上升
近几年美国的重大自然灾害越来越多，有飓风、森林大火、洪灾，特别是在佛罗里达州和加州等地，造成房屋被大量摧毁，保险成本不断大幅上升，年保费动辄破1万美元。有些甚至买不到保险，一些保险公司已停止在高风险地区承保，导致房主难以获得保险，这种“房产买得到、保险买不到”的窘境，也让部分买家交易失败。所以，这不仅增加了购屋成本，还影响了房地产市场的稳定性。
因为极端气候，现在美国房屋保险最昂贵的州有：佛罗里达州，年保费中位数约6,000~8,000美元；路易斯安那州，年保费中位数约4,500~6,500美元；奥克拉荷马州，年保费中位数约4,000~5,500美元；德州，约3,500~5,000美元；加州，约2,500~4,000美元。
以上这些州要不是经常面临飓风、龙卷风的侵袭，不然就是有洪灾、山火的困扰，德州还面极端气候的挑战，加州也有地震的威胁。远的不说，今年一月发生洛杉矶大火，就导致保费可能上涨30%至40%，有些高风险区住户可能无法获得私人公司的保险，就必须向加州FAIR Plan寻求保障，这是最后的保险手段，但是这个计划的保险费用，比私人保险费还要高出数倍，但保障却很基本，非常不划算。
因此，在这些高气候风险的地区买房时，特别要留意保险问题，假如会面临高额保费，千万要三思而后行；要是根本没有私人保险愿意承保，则建议直接放弃该房产，以免日后后患无穷。
第5. 经济面临多重挑战
刚刚上面谈到很多对于关税带来的风险，它影响民众的购买心理、建材的成本、住房的供应、房贷利率的不确定性等，当然最令人担忧的还是可能有经济衰退所引发的房市泡沫。现在市场普遍对经济前景悲观，消费者信心指数连跌4个月，未来6个月购屋意愿下滑。有专家担心，房价和购买力严重脱钩后，一旦经济衰退，可能引发局部房价调整，甚至严重下跌。
截至2025年5月，美国经济面临多重挑战，主要经济指标显示出放缓迹象：失业率方面，截至3月份，失业率为4.2%，但预计年底可能上升至4.4%。就业增长，4月份新增就业人数预计为135,000人，较3月的228,000人有所减少，显示就业市场增长降速。
消费者信心指数，密西根大学消费者信心指数在4月份下降至52.2，为近年来新低，显示消费者对经济前景的悲观情绪加重。消费支出方面，2025年第1季，消费支出增长仅1.8%，较前一季的2.4%下降，反映出消费者在面对经济不确定性时的谨慎态度。另外，还有上面提到的第一季实质GDP衰退0.3%。
事实上，美国人对房市的最大焦虑，不是单一问题，而是“高房价、高利率、供应不足、房屋保险高昂与经济不确定性”交织成的结构性困境。这些因素共同影响了投资者、购买者的信心和购买力。
住房压力最大的城市
最后，由于房价、租金、保险成本与住房供应的严峻危机，我们来看看当前有哪些城市正面临最大的住房压力：
第一名没有意外，是加州的旧金山和圣荷西，不只房价中位数是全美最高，而且因为——严格的土地分区法规、缓慢的建筑许可流程，与高昂的建筑成本导致住房供应严重不足，使购房负担能力成为最大挑战。
第二名是佛州的迈阿密，迈阿密有两个危机，一个是房屋保险费用占每月房贷支付的19%，为全美最高；其二是租金占收入比例达65%，仅次于佛州的开普科勒尔的67%。
第三名是纽约市，纽约有严重的供应危机，空置率只有1.4%，是1968年以来的最低点。另外，中位数房价高昂、租金昂贵也让纽约的住房压力极大。后面的城市还有洛杉矶、波士顿、西雅图和奥斯汀等城市。
如果单看房价与收入比（Price-to-Income Ratio），洛杉矶有最高的压力，比数是17.4，第二是圣荷西16.8，第三是长滩15.9，圣地牙哥、纽约分别位列第四和第五。◇#
责任编辑：李曜宇
