「二師兄」給房地產點亮了一盞紅燈(圖)

2019-08-21 09:24 作者: 如松

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二師兄 房地產 價格
如果過去兩年繼續炒房,後果比現在還要嚴重的多。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年8月21日訊】根據中國養豬網豬價系統顯示,8月14日,全國外三元生豬均價為22.84元/公斤,價格較前一日上漲0.63元/公斤,較前一週上漲2.29元/公斤。二師兄(編註:這個說法來自《西遊記》中的二師兄豬八戒)的價格似乎已經進入加速上漲的軌道。

這必然帶來豬肉零售價格的快速上漲,據媒體報導,市場上豬肉都要十八九塊錢甚至二十來塊。更有網友表示,部分地區排骨居然已經漲到45-60元/斤!

雖然有專家說吃肉不利於身體健康,還說吃肉不利於社會發展和家庭和睦,但還沒聽說哪位專家戒肉了。即便一小撮專家戒肉,估計也影響不了豬肉價格走勢。

既然無法戒肉,這種生活必需品價格的快速上漲,會快速放大家庭收入中的剛性支出,擠壓人們可自由支配的收入。而且未來豬肉還會帶動豬肉替代品等價格的快速上漲,讓家庭剛性支出增長的速度加快。

現在很明顯,家庭剛性支出上漲所導致的第一個後果已經顯現。

自從去年中開始,中國的汽車銷售就開始下滑,專家們盼啊盼,希望本輪調整早點結束,就在專家們殷切的目光中,中國乘用車市場信息聯席會公布了最新一期乘用車銷量數據,數據顯示,8月上旬(1-11日)乘用車日均零售銷量僅27,235輛,比去年同期的39,513輛減少31%,跌幅遠大於去年同期的17%的跌幅。與上月同期的下跌6%相比,跌幅也是增加了25個百分點。

豬肉價格所帶動的剛性支出的上漲,汽車開始受到進一步的衝擊,估計專家撞牆的心思都有了。

我們知道,房地產不斷繁榮,讓很多城鎮居民背上了沉甸甸的債務,2019年一季度,居民部門槓桿率達到約 54.3%,這對於家庭的資金鏈來說是十分脆弱的水平。首先被壓縮的是服裝、手機等必需性順位比較低的開支,去年和前年的一些數據都反映了這方面的問題;當資金鏈繼續繃緊之後,就會繼續壓縮其它必須性順位比較高的開支,加上二師兄適時出手加大了居民的剛性支出,讓汽車市場撞牆了。

我們經常說一個人真正的敵人是自己。房地產的敵人也是它自己。當房地產讓人們的債務不斷加重的時候,人們就只能按必須性的順位壓縮各項開支,既然到了家庭支出中僅次於房產的汽車,下一步就會輪到房子。

房地產的銷售數量已經開始下滑。中國國家統計局14日發布「2019年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況」顯示,前7個月全國商品住宅銷售量穩中有降(同比下降0.4%),土地成交量價同比跌幅近30%。易居智庫研究總監嚴躍進表示,商品房銷售面積已連續3個月同比下降。

居民壓縮房屋支出在未來也有兩種模式:

第一就是推遲購置房屋。當家庭推遲購置房屋的時候,房地產成交量就會下降,可現金流收入下滑、處於還債大年中的地產商怎麼辦?所以,最近有媒體報導廣州等一些城市出現了地產商以八折左右的價格降價售房的消息。在今年的環境下,那些高負債的地產商時刻可能扑街,但扑街之前它們還會掙扎,掙扎的方式是拚命壓價傾銷以換取流動性,只有壓價傾銷也換不到流動性的時候,才會無奈地接受最後的命運。所以,此時要注意房價出現異常波動。

第二推遲歸還房貸本息,警惕商業銀行壞賬的攀升。銀行為了應對壞賬壓力並對沖潛在的壞賬風險(也即對沖更高的風險成本),銀行就必然要提升房貸利率。

還有一種力量不可忽視,當居民限制支出之後,那些相關企業的日子怎麼過?比如,汽車銷售下跌,汽車業的日子難熬,部分車企就會面臨資金鏈斷裂,它們就只能甩賣資產求生。已經有海馬汽車拋售房產給自己續命的報導,未來還會有後來者,這是市場需求不振時期的必然現象。困難企業集中拋售,自然帶來價格壓力。

今年初地產小陽春時期,我寫過一篇二師兄價格在今年的走勢和對通脹影響的文章,認為豬肉價格上漲會具有很強的連續性、到年底價格會翻倍(推動通脹),現在看來當初的預計是不夠的,很可能會超過預計。今年是恩格爾係數的轉折之年,這意味著家庭生活中剛性支出的上漲速度會快於收入增長的速度,可自由支出的比例減少,這會擠壓人們對樓市的購買能力。也更多次說過不看好今年的房地產,都是上述邏輯。

領導說「房住不炒」,確實抓住了要害,如果過去兩年繼續炒房,導致的後果比現在還要嚴重的多。

這也涉及股市。今年來,不斷聽到專家嘴中爆出牛市的聲音,當人們的收入中用於食品的剛性支出的比例不斷加大的時候,可用於股市投資的部分就會不斷減少,投資能力減弱,期待牛市並不現實。股市在滯脹時期(信用緊縮)主要是結構性機會,一邊是部分股票跌破1元面值而退市,一邊是部分股票不斷創新高。

豬肉價格的快速攀升和汽車銷量的變化,給房地產點亮了一盞紅燈。


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