棚改剛走舊改又來了!對房價有什麼影響?(圖)

2019-06-27 07:13 作者: 齊俊傑

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棚改 舊改 房價
國常會提出部署推進城鎮老舊小區改造。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2019年6月27日訊】最近,一個詞頻繁被提到,那就是舊改,事情原由就是,國常會提出部署推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件。關鍵是後面跟了一個投資體量,據說要達到4萬億之多,這就有點嚇人了,大家馬上聯想到了10年以前的那個經濟刺激,也聯想起前年開始的大規模棚改,這兩次記憶都並不怎麼美好,推動房價出現了比較大的上漲。

很多人都擔心舊改會不會像棚改那樣,成為房價繼續上漲的理由,這三年央行通過PSL也就是補充抵押貸款,也稱棚改專項債,在棚改的城市定向投放了3萬億,確實起到了去庫存的效果,但是也讓房價上漲了近一倍,徹底改變了三四線居民對於房價的看法,就在3年前,一提到高房價,大家都還是覺得,那是北上廣深一線城市的事情,至少在三四線大家是安居樂業的,但這一波棚改下來,全國人民已經不能淡定了。高房價已經與自己息息相關。如果沒多買兩套房,好像覺得被時代所拋棄了一樣。

首先,我們要明確,棚改和舊改是不一樣的,棚改是棚戶區改造,是屬於拆了重建,而舊改是老舊小區改造,是對老舊小區水路,電路,燃氣,道路,甚至是電梯的維護和更新,比如北京就準備在2020年以前,在老舊小區加裝1000部電梯以上。按照數據測算,全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建築面積約為40億平方米。可能會涉及上億人。所以棚改是完全換新的,帶有資產性質的,而舊改是翻新,不帶有資產性質。

其次,棚改和舊改都是惠民工程,出發點是好的,其實棚改已經進行了很多年,也都是相安無事,最近3年的棚改跑偏,主要出在了兩點上1是給錢安置,2是要去庫存,所以給棚改賦予太多的貨幣屬性,於是這才讓民生工程變味了。如果拆房給房,其實也不會造成房價大面積上漲。之所以要給錢安置,是因為要抖個機靈去庫存。結果這個遊戲沒玩好。搞成了大規模房價上漲,去年年中,才馬上糾偏。搞得今年棚改都被否定了。面積大幅縮減了一半。

第三,舊改將成為大型基礎設施建設投資的新形式,之前我們一說投資拉動經濟,就是去修新城,修高速公路,修機場,但是這些地方建成之後也沒有需求,最後效率很低。雖然拉動了GDP,但是卻沒有讓人們的生活水平有所提高,而這次我們換了一個思路,通過舊城改造來拉動投資消費,比如你要給舊小區翻新水電,你得雇佣工人,採購設備吧,還得重新鋪設路面採購電梯,這些都可以拉動投資消費。從而增加經濟需求。而且這個錢花完了,顯然要比去修一條沒車跑的高速公路強多了。

第四,會拉動隱形的居民消費,一些老舊小區,因為條件有限所以限制了大家的消費能力,比如一到夏天就停電,大家就不敢裝空調,沒有電梯,老人們也不敢買太多的生活必需品。還有的小區沒有車位,所以搞得居民都不敢買車。買了也沒地方停。所以當這些問題都解決的時候,添置新的家電,甚至重新裝修,購置汽車也就還成為了可能。

所以舊改的目的更加單純,就是為了投資拉動消費,提高人民生活福祉,所謂的投資4萬億,也都是資金投入更換設備,而沒有貨幣化的空間,所以並不會讓老百姓手上碰到錢,也就不會造成貨幣集中投放的效果。

不過也可能會出現一個現象,就是一些老舊小區改造之後,房價確實會上漲,是因為條件改變所導致的,比如之前沒電梯現在有電梯了,之前電容量不夠,現在擴容了,壓制他房價的缺點被改善了,反而老舊小區地理位置的優勢就顯露出來了,所以購房人也願意多出一點錢,但大家也不要慌,因為被改造的小區價格上漲,就意味著沒被改造的小區可能出現價格下跌,這不是資本決定的,而是偏好決定的。當大家重新喜歡城裡的舊改小區的時候,郊區的房子恐怕就不好賣了。

所以我們判斷的結論就是,舊改大面積開始,也就意味著棚改加速退出,對於三四線城市而言,樓市冷卻的速度將會更快。


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