2019:房子是累贅還是財富?(圖)

2019-07-01 08:31 作者: 小雨漂漂

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中國的房子是越來越多,但房價上漲=老百姓財富增加嗎?
中國的房子是越來越多,但房價上漲真就等同於老百姓財富的增加嗎?(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2019年7月1日訊】房價和股價一樣,都是社會大眾關心的問題,與民生相關,與金融核心相關,當然,更與城市家庭的財富相關。某種意義上,中國人的房子,決定了中國人的資產及自由程度。

房價怎麼定呢?有一種是「比價法」,無非是房齡、戶型、裝修、位置與地段、配套、小區環境之類的,但這樣子比下去,恐怕是只漲不跌了吧。

去過上海嗎?看到那些老別墅,現在是千金難買,但有人問過這樣的一個問題嗎?原來民國時期的業主是誰,他當時買房子是怎麼想的?投資還是自住?剛需還是軟需?

到處都有歷史,歷史到處都在提醒大家,所謂房地產的保值和增值,完全就是個神話。過去是,現在更是,房地產本身是不會投資保值的,真能投資保值的是經濟環境,經濟趨勢,是大環境!

房地產本身就是宏觀產業,這個性質就決定了,它不能像電視機那樣的商品一樣,用投入產出來衡量,不能用供需來衡量,甚至根本就不能用價格來衡量。因為你今天有的,明天可能就會一文不值。

北大的教授錢理群賣掉房子住進養老院,這是真大師啊,看得懂世態炎涼,有歷史感。但在中國,這樣的人有幾個?

上世紀80年代,你炫富試試?一套房子說是70年產權,那是多大的一個時間跨度啊。投資?也就是忽悠吧!你現在賺錢了,你肯出手嗎?不會的!絕大多數中國人,包括經濟學大師們都沒這個理性思維程度,按照市場邏輯去出牌,何況普通人呢。

現在講什麼「最賺錢」的滿天飛,各路英雄豪傑都在講,但什麼「最賺錢」,跳不出發展邏輯,失去了發展邏輯講「最賺錢」,那就是純忽悠。原因很簡單,最有權力的政府,也要受發展邏輯的制約,不管它願意不願意,它跑不出去這個圈子,它跑不出去,你能跑的出去?

轟轟烈烈的房價調控

這一輪房地產調控被媒體稱為「史上最嚴調控令」。引人矚目的是北京,提出了房地產調控八個方面的措施,被稱作「京八條」,政府施展出「組合拳」,在金融槓桿、土地供應和銷售價格等方面對北京樓市加以管制。接著還有,廣州、深圳、南京、天津、鄭州、成都、濟南、合肥……針對高房價的調控措施,早有宏觀徵兆。

一是貨幣政策走向令人擔憂,大量貸款流向了房地產,而不是實體經濟,完全出乎官方預料;再一個是各地偷跑,出乎意料。原來就有房價管制措施的,但各地打著「保增長」的旗號,先後都悄悄地放開了,結果各地經濟增長未必保得住,但卻引發了新一輪的房地產炒作。

很顯然,這裡面值得思考的問題顯然是太多了,事情根本沒有這麼簡單。

我們的房地產調控(限購)政策是從2010年的10月初開始的,但是限購令的細則出臺時間,拖了好久,一般說是在2011年初才真正出現。在此之前,還有很多的政策信號釋放,文件出了不少,但根本不管用,沒人當真,反對的倒是不少。

正是因為這樣的原因,中央的任何動作,都能轉化為各地推動房地產的熱情,中央要去庫存、去槓桿,地方立即就能推出「大學生買房零首付」、「補貼購房」等奇招。

如果再往前捋一下,那房地產一直就是支柱產業,城市化是刺激經濟增長的最重要支柱。甚至到了2014年,中央已經有壓力了,但各部和各地政府還是認為未來20年城市化是主要方向。

這種情況下,各地怪招迭出,有通過所謂土地確權來搞房地產的,有挖山填湖搞房地產的,甚至有千方百計擠走實業,用工業園區搞房地產的。

在這一片大熱之下,土地經濟這樣玩下去會導致什麼問題?也就是說,國家下一步,要走什麼道路的問題。畢竟,政策是在5、6年後才有反應,才開始表達擔心和限制。這就是中國房地產調控的由來。

現在,如果要估計官方的思路,估計是先穩住再說吧。這個「穩」字,不管你是自住還是投資,恐怕又得熬段時間了。

城市化理應穩字當先

城市化是規律,是發展邏輯,一個地方不會永久是農村,有錢了就要建房子,終究會搞城市化,搞房地產,自古皆然,有沒有經濟學家都一樣的。

所以,關鍵是錢,關鍵是資本!

從城市化的數據上看,也是這樣的情況,1999年的時候只有30%,2008年的時候是45%,2016年是56%。從30%到56%,中國只用了17年的時間,而一般國家要用幾十年甚至更長的時間。總的來看,城市化應該是好事,中國這項政策的大原則,放在這上面,關鍵在於控制。

總是說,宏觀調控的奧秘就在於微調,而不是大動作。就像美聯儲,利率一次只調一點點。大砍大切,那不是宏觀調控,那是走投無路、背水一戰的表現。問題就出在怎麼也控制不了,一搞就過頭,不搞就停車。

速度問題

我們到國外去看,人家發展速度不快,城市面貌變化不大,但生活水平卻比我們高,也就是說城市化的結果反而更好。

這中間差的是效率,蘿蔔快了不洗泥,就是這句話,發展問題上也是如此。

你到冰島去看,這個國家簡直就是一個大農村,但就現在的社會發展指標來看,冰島一點也不比其他歐洲國家要差,很多指標都是名列EU28前列的,所以對城市化不能太迷信。

我們現在的情況就是對百米衝刺的速度產生了依賴性,有了「速度依賴症」,明明知道這樣跑下去不行,但就是停不下來。

水平問題

速度快了,發展水平不可能很高。我幾年前講過,中國很多城市建的房子,也許過了10年就要炸掉。據說,現在有不少地方,已經開始炸了。

人對好壞、美醜是有各自標準的,這個標準還會改變,在一個家庭裡面,老子和兒子對好壞、美醜的標準都不一樣,到了社會更是如此。你現在覺得好看的東西,將來就覺得醜了,怎麼辦?都炸掉?!

你現在可能覺得胡同礙眼,要拆掉重建,但將來這可能就是個寳了。你覺得現在長城殘破,用水泥全糊上就是美觀,但將來就會後悔。

我們為什麼要到國外去看,國外的老東西多啊,中國呢?現在拆的已經沒有多少真正的老東西了。

上海有一個建築師,把三代人擠得要死的老房子設計的美輪美奐,住在裡面的老人一看就哭了,她一輩子都不曾想到自己的房子可以這樣美。實際上,沒有所謂棚戶區,只有未經好好改造的老房子。

我們的棚戶區問題,實際是長期城市管理疏忽的地方,這種管理缺位造成的問題,不會通過新建一片房子就解決的。

成本問題

城市化會導致成本大幅上升,損害實體經濟,損害房地產之外的其他產業。電商怎麼來的?那不是馬雲的本事,而是沾了中國城市化的光,街道都沒了,生活極為不易,買瓶醬油都要開車去,於是電商來補空缺。

別以為電商提供的就是便宜的產品,今後物流成本一定猛增,最後一定會超越街道商業提供的商品價格。

產業就更別提了,製造業不都是不講成本的高科技,還是要比成本的,中國成本這樣高,人家自然要轉移產業,產業都走了,實體經濟怎麼發展?這樣的前景,在大講特講城市化的時候,大家想到了嗎?把它作為一個前提條件去考慮了嗎?

城市是可以無限大下去的嗎?

一個節假日,你看這交通堵的,雖然人人滿嘴「三字經」,但人們年年照樣這樣過。

有人以為,城市一定是可以設計的,河道多礙事啊,把它填上可以建樓。一下大雨,城市的下水道都成了噴泉,城市變成了海洋。實際上,再好的下水道設計,也不如自然形成的河道排水順暢。如果一切圖快,一切為了房地產,那這一切顯然是顧不上的,一切屬於必然。

節假日到了超市,少數幾個被設計成商業中心的市場,北京口音已經很少了,在這樣的市場中,你買盒鞋油都沒有,看著琳琅滿目,實際都是大路貨,面向的是剛進城的消費群體和他們的標準。

大群的外地人擁擠在北京的798藝術區,抱著孩子的阿姨,將雕塑藝術品當成了晒太陽的躺椅。城市管理跟不上,這就導致我們搞的根本不是城市化,而是逆城市化,讓城市變成了鄉村,而不是鄉村變成為城市。

別以為有錢了,大家就消停了,實際會開始社會轉型,一場很多人意想不到的革命就要開始了。這場革命會用消費來包裝,表面看是消費革命,實際是一場社會大轉型。

消費,表面看很簡單,鼓勵大家花錢唄,看著是簡單,實際卻要了命了,因為消費型社會是一種多元社會,否則消費起不來的。在消費社會裡面,政府一定要做出變革,要適應消費社會的一切。

現在中國的城市化率已經接近極限狀態。今後房價是高還是低?我的答案是忽高忽低,低也就是有價無市,為什麼?資本過剩的時候,市場表現都是潮汐式的,我稱為是「潮汐市場現象」,大潮湧來,價格狂漲;大潮退去,立刻大跌或是僵在那裡。會不會崩盤?答案:房地產這個市場現在不會,將來很可能。現在不會是因為這是一個宏觀產業,牽連的人和資源太多,面多了加水,水多了加面,非到最後關頭,崩不了盤。

可一旦崩盤就全瓦解,不會只是一個房地產市場。有沒有辦法找到出路?我的答案是,除非另尋出路,老路子上漲、調控、再上漲、再調控,早已走不通了。唯一的辦法是另尋空間,實際我過去也反覆講過,世界大國在發展的關鍵時刻,都鋌而走險,拓展生存空間,不是沒有緣由的,那也是一種發展邏輯。

應該任憑房價上漲嗎?在這個市場中混久了的人,很多是偏激的。中國國家發改委城市和小城鎮改革發展中心(CCUD)的一位主任談及房價上漲時表示,要想遏制房子投機,還是要依靠市場的力量,政府應該允許房價上漲,房價漲到頭就沒人投機了。香港為什麼沒人投機房子?因為房價太高了,沒人炒得起。」他表示,政府利用行政手段調整房價是將房價上漲收益轉給了一部分人,比如興建保障房。自由市場學派是主張讓市場自由調節的,實際這種觀點是有明顯缺陷的,「房價漲到頭就不漲了」,什麼是頭?這個頭存在嗎?這是明顯被忽略的一點,中國老百姓有50多萬億的儲蓄,哪裡是頭?這個話講得太輕鬆了至於說,香港沒人炒樓,那是不熟悉香港人炒樓的方式,就不談了。自由市場不是萬能的,尤其相對於有限資源條件來講,更不是萬能的,給了這個,就給不了那個,所以調節是必須的。

世界上哪個國家可以說,政府完全放棄調節作用,沒有的。確保健康的市場秩序,這是世界各國政府的責任,中國也不例外。所以,對於房地產,不能總站在一個狹隘的空間裡面去看問題,我已經講過,這是一個宏觀產業,鏈條太長,從政府到老百姓,都栓在上面,牽一髮動全身,更要小心。

對於這樣的宏觀產業,如果用普通產業的標準和尺度去衡量,讓其自由發展,未免太幼稚了。普通產業最多就是一個產業的興衰,宏觀產業則是一個國家的興亡。

現在看來,能夠讓房地產穩下來,就已經相當不錯了,這總比讓市場大跌要好得多吧。其實,像日本房地產熱那樣的例子,無數人已經講過了,中國幾乎一點不差的在複製日本的軌跡,當年日本也是地產大熱之後在世界上狂買資產,中國現在也是。當年日本人也不相信地產會崩盤,號稱「日本神話」。這些資料尤其是其中的道理和邏輯,稍微看一下,在表達自己的過分自信之前稍微停頓一下,也許就能避免問題。

房價上漲=老百姓財富增加?

樓價上升是不是代表老百姓的財富,決定因素要看市場和形勢,樓賣不出,這個財富等於零;其次是成本因素,如果樓價是升了,其他升得更快,你的財富在哪裡呢?其實,資產價格與財富並無直接關係,與價格直接相關的是交易。

中國城市化的大勢所趨,現在要求發展實體經濟,怎麼發展?既然有了城市化,有了一浪高過一浪的房價上漲,那麼成本上漲就是無可避免的事情,對製造業的殺傷也無可避免。

蘋果的主要代工廠商富士康是在中國下重本的製造商,但它現在也夠嗆。據說,富士康已經在中國生產基地安裝了4萬臺機器人,以盡量減少雇佣的員工數量。來自富士康內部的人士說,目前富士康每年生產1萬臺機器人。富士康可能繼續利用機器人取代員工,僅在昆山,富士康就裁減了6萬名員工。這不是好事嗎?開始搞科技了!不過有一點別忘記,中國的後邊有印度。我們這個世界還有很多成本很低的國家,如越南、緬甸和孟加拉等國,包括富士康在內的製造業不會忘記這一點,所以他們都在大幅度加大對低成本國家的投資,那裡才是他們的未來,不是中國。

中國經濟現在最頭痛的就是產業科技沒跟上,產業轉移卻大規模發生了,製造業沒能出精品,價格優勢卻失去了。今後看的就是中國能不能適應未來消費社會的節奏,從投資主導轉向消費主導的社會,這是一場大變革,做的好,那麼中國經濟還有希望。

現在看,管理層正在盡全力向這個方向推動改革,但步履艱難,不容易。不理解的人,不明白的人,遍佈各界,無非都還想著過去的日子,想著大把資金在手,這些都是投資型社會的特點,但這種日子正在走向結束。

一方面,紀律在加強,管制在繼續;另一方面,社會發展導致的轉型壓力大增,不轉也不行了,老路走不下去了。所以未來,中國走向一個消費社會:用正常的消費增長、用服務經濟、用科技、用新市場空間,來代替投資和炒作、代替對數量和規模的追求、代替對增長速度的追求!


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