【大纪元2025年09月29日讯】美国房地产市场交易规则，您了解多少？请试着回答下面这些问题：学区内买房，就一定能上名校？账户有钱，就一定能贷款？估价太低时怎么办？现金买房，资金不必审查？什么是补充地税？贷款产权保险和买方产权保险，有什么差异？
这些问题，对于刚刚移民美国不久的华人朋友很容易误解，即便来美多年的人，可能也未必搞懂。今天这集我就要和大家来聊聊，都有哪些房地产规则容易被新移民，甚至是老居民给误解了！
以美国新移民来说，有三个房地产重点是许多人最在意的：第一是学区规则：很多移民就是为了美国更好的教育来美国，所以买房当然要尽量选好学区，而选房就直接影响孩子的学校，不得不慎。
第二是贷款和信用规则：这决定能否买得起、条件优不优。而且美国是个非常重视信用的国家，这点对于华人来说会有点不适应，因为华人的观念往往就是存钱越多越好、习惯用现金，这点与美国的信用制度有些相悖，这方面华人朋友也要改变观念。
第三点是税务和持有规则：美国税制复杂，单单是地产税每个地区、城市都不相同，即便是自住房有减税，也不是自动享有。另外，在持有房地产时，还有许多的隐藏成本，这些也都很容易让人一头雾水的，直接影响到日后的长期现金流和投资报酬。
我就以以上三个重点来展开本次的话题：解开新移民对房地产容易误解的那些事。
学区与居住资格规则
美国学区房的概念即是：孩子的就学依地址划分，学区品质直接影响房价。
学校就读首先要有居住证明（Proof of Residency）：买房或租房，都可以提供租约、地税单、水电账单等文件，用来证明居住在学区内。即便是外籍人士（非美国公民或绿卡）都能买学区房，差别在于贷款、税务与文件要求有些不同。
另外，常有人认为“买到某城市的房子就保证读到该市最顶的学校”，事实是要看学区边界，不是看城市。既使是同城市，不同学区也差很多。因此要看官方学区地图、查询器，学区每年也可能重划，最好是先问学区办公室再出价。所以，很多的学区上市房都会标注为“学校请买家自行验证”。
对于租客来说，虽然租房也能就读好学校，但“租房就一定能上该学区名校”也未必正确，可能遭遇短租不被承认、提前解约或搬家导致学籍变动，而且学区对租屋者的抽查较常见，尤其在热门学区，但对屋主的抽查就比较少。
不管买或租，即便地址正确，学校也常出现名额已满、抽签、等待名单的情况，就读前都务必要询问清楚。
还要注意所谓的“祖父条款（Grandfather Clause）”的差异，因为有的学区允许已在读学生，即使搬家也能继续就读，但规则各区不同。有时只限于该学段，例如：小学仍继续就读，但毕业后仍需依新地址分配。
所以，不管你是公民、持有绿卡者或是外籍人士，买或租之前，都要先查询官方学区边界、招生办规则，避免误判。
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贷款和信用规则
再来，我们谈谈贷款规则。虽然我常听到某某从中国来的富豪，或是像硅谷这类有钱人超多的地区，经常使用全现金买房，不过事实是多数人还是得用贷款来买房。用贷款买房，新移民要注意信用纪录（Credit History）的建立，刚到美国没有信用纪录，因此要尽快申请信用卡、按时缴费，建立信用分数。千万不要认为，我有几十万存款，贷款买房银行一定会借我钱，这种观念不完全正确。
银行会借钱给你买房，是根据借贷者的还款能力去判断的，第一是看信用分数，分数越高越好、利率最优，例如740分以上能拿到最佳利率，620分以下就只能去申请政府的FHA贷款，或是利率高、条件严苛的贷款。
第二要看的是收入与负债，负债收入比（即每月总债务支付 ÷ 月总收入）通常要求≤ 43%越低越好，显示还款能力强。还有收入验证，如果你是持有税表W-2的美国公司员工，可提供工资单、报税表，贷款比较容易；假如是自营者或是只持有海外收入，需完整报税与银行对账单，否则核准困难。
第三、头期款（Down Payment）对新移民贷款通常要求较高（20%～30%），不像本地人可低至3%～5%。贷款成数（LTV）越高，银行风险越高，利率与保险成本也越高。以贷款种类来看，常规房贷的头期款通常比较多；FHA最低3.5%；军人贷款和农业部贷款，可以做到0%。
第四、房屋估价（Appraisal），因为估价和屋况检查，是银行核贷的重要依据，如果碰到成交价高于估值，买方就需补现金或重新议价，这就是买家害怕的地方。因此，买家有时候为了自保，会要求“估价保障条款”或“验房保障条款”，当估价不到位、验房有重大瑕疵时，可安全退出合同，不被卖家收取订金。这些都是新移民买家要注意的地方！
第五、资金验证。美国不管是贷款买房，还是现金买房，对资金的来源有较严格的审查，都必须有合法来源。最核心的概念就是：钱不能“突然出现”，必须能被追溯来源。因此会查看银行对账单、汇款记录，如果有大额现金“临时入账”就会被质疑。
贷款买房，因为是银行出资借钱，所以买方的头期款和交屋费用，都必须合法，否则会被怀疑是洗钱。假设你要买一栋50万的房子，准备付20%头期款10万，如果账户里原本只有3万，突然多了7万，银行一定会问：“钱从哪里来？”
一般标准：资金需在账户内至少满60天。这笔钱如果已在账户里存放2个月以上（Seasoned Funds），通常银行就不会再追问来源。这就是为什么买房前常建议：至少提早2～3个月头期款存。而且，美国银行对“存入现金”极为敏感，通常不能当作有效资金，因为无法追溯来源。建议避免直接以现金存入，要换成电汇或正式转账。
新移民还有一种误解是“反正全现金买房，是不是就不用提前存钱”？这样也不行。全现金买房因为没有向银行贷款，所以不会有传统“贷款审核”，但仍需要在交易流程中“证明有足够资金”，并最好在30天前存入。买方出价时，卖方通常要求提供“资金证明”，以证明不会延迟交易、不被怀疑是洗钱。
资金证明的方式，如果是海外汇款，就要有银行电汇凭证；卖股票或基金，就要有证券交易记录；家人赠与，就要有赠与信（Gift Letter）声明是赠与不是贷款。
税务和持有规则
新移民也容易忽略房产税和持有成本，粗略认为“房价就是成本，大不了每年保险而已”。事实上，地税（Property Tax）+ 房屋保险 + HOA + 维修才是总持有成本；而且房产过户也需要很多不同的税赋。
首先是登记费（Recording Fees）与转让税（Transfer Tax），部分州有额外的交易税，如加州有文件转让税（Documentary Transfer Tax）。如果是卖房要缴资本利得税（Capital Gains Tax），屋主赚钱后，超过免税额度（单身25万，夫妻合并50万）的部分要缴税。若卖方是外籍人士，买方可能须代扣预提税（FIRPTA），务必让第三方托管人或税务律师先审查。
代扣预提税（FIRPTA）的作用，就是防止非美国税务居民卖掉美国房产后，带着资金离境而不缴所得税。所以规则上要由买方代扣部分成交价，直接上缴美国国税局。
再来是房地产税（Property Tax），每年需缴交，金额依州、县、学区不同，一般为房价估值的0.5%～2.5%。
不同州也会有不同的税法，加州要留意补充地税（Supplemental Tax）；德州和佛州地税高、但有自住房减免（Homestead Exemption），但需申请，不是自动享有。
所谓补充地税（Supplemental Tax）是什么呢？尤其在加州，房屋过户后可能收到一次性补缴通知。加州有Prop 13法案：原屋主的地税是依“当年购买价”为基准，每年最多小幅调整。新屋主买下后，县政府会用“成交价”重新设定新的评估价值（Assessed Value）。若成交价高于原评估价，要补缴补充地税；若成交价低于原评估价，可能收到退款。
新移民还有一种错误认识：“保险都买得到、价格差不多。”事实是，沿海、森林火灾、飓风区保险可得性与费率差很大，有些还要洪水险或地震险。所以，如果购买地点有较大的灾害风险，买家在出价前，务必先询问保费报价，与是否有保险公司撤出的风险。
此外，产权保险也容易被搞错，在美国买房过程里，常会遇到两种产权保险（Title Insurance），名字很像，但保障对象完全不同：
一种是贷款产权保险（Lender’s Title Insurance），对象是保护贷款银行（Mortgage Lender），确保银行在房屋上的“抵押权益（Lien）”合法有效。这个保险几乎所有有贷款的买房交易，都强制要求买方购买。防止发生房屋有未清偿的税务留置权（Tax Lien），或是前屋主的抵押权未解除。
另一种是买方产权保险（Owner’s Title Insurance），对象是保护新屋主，确保新的买家拥有“清晰且可出售的产权（Clear & Marketable Title）”。虽然法律上不是强制，但高度建议购买，防止有遗产继承人声称拥有部分权益，或是旧契约造假或伪造签名，或是有未知的地役权（Easement）。地役权就是别人对你土地有“部分使用权”，虽然你是地主，但不能完全自主支配那部分，例如水电管线、道路通行。
买方产权保险是一次性费用，通常由买方或卖方支付，依地区习惯而不同。在买方市场的时候，可谈判由卖方来支付。
以上就是新移民容易误解的房地产三大重点。希望对初来乍到的移民们有所帮助，或许也对许多老移民有所厘清。◇
责任编辑：李曜宇#
