生活當中的房子經濟學你都知道嗎?(圖)


房子 經濟 樓市
必須儘可能剔除那些非理性因素,才能達到目標。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年10月9日訊】買房對於大部分普通人來說,可以算是僅次於婚姻的「終身大事」了,畢竟這輩子能攢錢買下一兩套就算不錯了,但如今樓市已時過境遷,房價上漲,收緊不斷,限制不止。

但市場始終是非理性的,達不到絕對理性,所以我們必須儘可能剔除那些非理性因素,才能達到目標,房子亦是如此。所以,今天這個話題,咱們就從地段開始說起。

哪裡的土地最值錢?

地域方面。中國的房價與GDP是呈高度正相關的,也就是說經濟產值越高的地方,房價越貴,當然也有更多升值空間。央行最新發布的《中國區域金融運行報告(2019)》數據顯示,2018年,整個東部地區實現地區生產總值48萬億元,佔全國GDP比重約53%。三大產業增加值比例為4.57:40.84:54.58。這是大環境。

說到地域,就不得不說都市圈。目前中國最有潛力的三大都市圈是長三角、珠三角和京津冀,2018年經濟增速分別為7.0%、6.9%和5.9%。

馬太效應告訴我們,都市圈佔盡全國優質資源,而人們也因此能在那裡得到更高薪水、廣闊的視野和人脈,便捷的交通等,每年都有無數應屆生和務工者湧入大城市,但城市的土地供應往往極為有限,比如香港和深圳,而能夠蓋房子的地也就那麼多,建房子的速度也趕不上人口落戶的速度,樓市供不應求,自然就漲價了。

產業方面,事實證明,無論是轄區,城市還是省份,服務業佔比高的地方,房子的增值潛力最大,很簡單一個道理,在這個消費升級的時代,人們不可能24小時在工業區工作,除上班外,人們都會去商業區休閑消費,這麼一來就有了流量,有了流量便有了利潤,有了產值。

縱觀一線都市還是二三線城市,房價最高的地方,往往都是這座城市的中心商業區和休閑消費區,比如深圳的南山和福田,北京的朝陽和海淀。

截至2018年,京滬兩地第三產業佔比最高,分別達到81%和69.9%,廣東雖然也有廣深兩大一線城市,但省份整體來看分化比較大,要知道,多數粵西粵北地區城市,甚至東莞惠州等大灣區城市,工業佔比仍然很高,省份整體第三產業平均佔比僅54.2%。

哪裡的人口最值錢?

眾所周知,房價與人口流動有關,人口流向哪裡,哪裡房價就起來了。但對於一線城市來說,它們要的不是人口,而是優質的人口。

未來,大都市會越來越優秀,但它的居民也必須同樣優秀,只是這些人,才能成為當地樓市的中堅力量。

當然,大城市中必然有中低收入群體,這些人則為住房租賃市場貢獻著人民幣。報告數據顯示,目前全國35歲以下的年輕人是租房市場的主力軍,以高校應屆畢業生、年輕白領以及外來務工人員為主,租房支出佔收入比重在1/4∼1/3之間。

雖然都說一線城市的房子租售比很低,回報率不高,但每月租金絕對值收入依然不菲。所以,在大城市,無論是購房人群還是租房人群,都是最能創造價值的。

據不完全統計,中國東部地區2011年以來人口流入總規模達到742萬人,2018年人口淨流入99.3萬,10個東部省市中有7個為人口淨流入地區。

房子怎樣最容易「變現」?

如果你把房子變現理解成炒房,那就大錯特錯了。一是現在政策已經不允許,二是房子變現並不僅僅就是出售。那麼,房子變現的正確方式有哪些呢?

上面說到大城市的人口「值錢」,因此房子帶來的溢價自然不低,比如住房租賃資產證券化,比較流行的長租公寓就是其中一種。

它們通過裝修溢價(從房東「批發」租入,裝修後對外出租)、增值服務(提供入室保潔、衣物清洗、租車接送等附加服務向租戶收取的每月幾百元不等的物業費)和打包資產(通過藉助不動產基金等來收購或整租、改造物業,然後與第三方的公寓管理公司合作,收購收租權或所有權等,如REITs模式)等方式,將一棟普通的農民房進行改造,然後轉租或將收租權轉售出去,賺取利潤。

那這和買房有啥關係呢?有,因為這些城市的房子無論是增值還是出租,都是一項能產生價值或現金流的不錯的標的資產。

當然除此之外,還有很多其他利用房產加快資金回收、提高資金使用效率的方式,比如房地產信託投資基金、商業房地產抵押貸款支持證券、租金收益權資產支持證券、租賃消費分期類資產支持證券和資產支持票據等。

目前中國的住房租賃資產證券化市場已經尚見苗頭,報告顯示,截至2018年末,在銀行間和交易所市場已成功註冊或審批通過的住房租賃資產證券化產品共25單,融資規模達732.6億元。

結語

房子對於中國人來說,可謂是又愛又恨,愛是因為它能創造產值,帶動其他產業發展,增加稅收,恨是高房價帶來的貧富差距,居民加槓桿買房擠壓消費和實體經濟。報告數據分析,排除控制人均可支配收入、社會融資規模等因素後,居民槓桿率(住戶貸款餘額/GDP)水平每上升1%,社會零售品消費總額增速會下降0.3%。無限制的槓桿,就是蠶食經濟成果於無形之中的毒藥!

房地產作為中國經濟的支柱,持續健康發展尤為重要,但未來房子的價值除了在於其溢價外,更多的還是居住屬性,畢竟居者有其屋才是可持續發展的基礎。


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