中國樓市最大的懸念(圖)


樓市 人口普查 房屋
與房子有關的一切總是牽動著中國人敏感的神經。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2019年6月8日訊】與房子有關的一切總是牽動著中國人敏感的神經。近期有媒體報導稱,中國2020年將迎來第七次全國人口普查,將徹查人口出生變動情況以及房屋情況。不過在當前樓市嚴厲調控的背景下,這次最大的亮點並非人口普查,而是「房屋普查」。

有的人說這次查房是為房地產稅的出臺做好準備,但中國官媒《經濟日報》進行了否認:「兩者之間沒有必然聯繫。普查數據是國家摸清家底的參考依據。某些專家所謂‘普查結果將為房地產稅徵繳提供必要的數據支撐’,是無稽之談。」

本次中國「房屋普查」關注點在二個方面

1、有專家表示,不動產登記信息已實現全國聯網,接下來的房屋普查或將更偏重於農民自建房、小產權房乃至無證房等信息的收集入庫,也將給農地、農房入市的鋪開創造更成熟的條件。

在2018年年底,最新的《土地管理法》、《城市房地產管理法修正草案》,其中重要的看點之一就是刪除了「從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地」的規定,也就意味著非農業建設使用土地不一定必須國家所有,未來可能可以直接入市交易,但入市交易的前提便是信息全面、聯網,這樣才能做到交易更加公開透明。

因此結合這次的「房屋普查」會發現,這已經不是簡簡單單地通過「查房」來徵稅,而是推動土地制度改革的重要的轉折和推進。

2、2019年深圳主動承接第七次全國人口普查(房屋普查)試點。今年正積極開展該項試點的摸查、選點、調研及協調等前期籌備工作,並為國家人口普查方案的制定修訂提供經驗參考。

為何深圳試點是亮點?因為小產權房構成了極具深圳「特色」的房地產市場。

根據深圳市規土委和住建部披露,2017年深圳常住人口1252.83萬,全市約1400萬套住房,商品房130萬套,政策保障房30萬套,企業和個人自建房55萬套,工業區配套宿舍200萬套,而剩下的近1000萬套均為小產權房,而這些小產權房在深圳已超過35萬棟,總建築面積約1.2億平方米,人均建築面積335平米,佔全市住房總量的49%,佔總住房套數超過56%。

基於這種「特色」的深圳,幾乎是「房屋普查」最好的試驗場。此次深圳主動承接試點,畢竟深圳的高房價已經開始對當地經濟發展產生負面影響了。

全國「房屋普查」,炒房客怕了嗎?

在炒房客和富人最多的一線城市,限購限售什麼的只能治標不治本,但本次的「房屋普查」,很可能為後續的一系列樓市調控政策提供可靠的數據支持。

對於持有多套自有房產的富人來說,房產稅無疑是一個沈重的負擔,當然如果這些房產用於出租的話,稅負最終也可能會轉嫁到租房客或實體經濟的頭上;對於炒房客來說,房產稅則直接抬高了炒房成本,隨著對假離婚、首付貸等違規買房行為的整治,大多不良現象已得到緩解,不過更加細化、真實的房屋信息,才是樓市長效機制的鋪墊,所有樓市調控政策的執行基於此才能發揮更大的調控作用。

中國到底有多少房子?這是樓市的最大懸念

經濟學告訴我們,價格由供求關係決定,那麼在房價不斷上漲的中國,就是因為「缺房」咯?但事實告訴我們,並不是,不僅不缺,而且供給過剩。

中國家庭金融調查研究中心的一份報告顯示,2017年二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%,遠高於一線城市的16.8%。數據同時顯示,商品房的空置率在所有住房類型中位居第一,且呈持續上升趨勢,達26.6%。而按照國際慣例,商品房空置率在20%以上的為嚴重積壓區。也就是說中國的房子嚴重過剩。既然過剩,那就說明人們並不是沒有房子住,而是有房不住,比如背井離鄉去大城市拚搏的人們。

咱們可以做一個簡單的估算。根據中國國家統計局數據整理得出,1998-2018年全國新增商品住宅的竣工面積約109.85億平方米,假設按戶均面積按100平米計算的話(三四線城市戶均住宅面積普遍較多),也就是1.1億套新增商品住宅。假設按戶均人口4人(二胎或者與父母同住,平均3-5人,在此按中位數4人)計算的話,大約可供4.4億人居住。

但你別忘了,這些只是商品住宅,還不包括宅基地、集體用地建房,保障房等各種小產權房,如果這些房屋數量加起來那可是商品住宅的約3倍之多!如果你在一線城市沒有這種感覺,在過年返鄉時你會發現,二三四線城市的「老房子」,比新建商品房要多得多。

所以這麼算下來基本上是16億甚至17億了。也就是說,全國所有的房子可以供大約至少16億人居住。

當然如果需要一個較準確的官方數據,至今還暫無定論,或許2020年的「房屋普查」能給我們答案。不過中國樓市並不需要這麼一個簡單的數字,而是不僅能夠解決住房問題,還能為大家所接受的答案。


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