房子市值不等於價值!潮水退後還剩什麼?(圖)

2019-09-05 08:29 作者: 齊俊傑

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房子 市值 價值
對房地產領域的金融收緊力度已經越來越大。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年9月5日訊】8月底,中國銀保監會發布關於對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報,對部分地方中小銀行機構風險管理及內控有效性情況開展了現場檢查。

主要8方面的內容,其中上來就是針對房地產發難,明確提出:

1、有的中小銀行違規向四證不全的項目提供融資,給未取得開發資質的公司發放貸款,用於拆遷補償。

2、違規向資本金不足的房地產項目發放貸款。

最近中國銀保監會動作不斷,方向就是嚴查各地銀行的資金違規流向,並給出了窗口指導,收緊房地產開發貸額度,並且原則上開發貸控制在2019年3月底水平。此外在7月底,央行北京召開的會議上,還提出保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用於購房,加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高槓桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

綜合來看,現在無論是央行還是銀保監會,依然在主導對房地產領域的金融收緊,而且力度已經越來越大,之前可管可不管,睜一隻眼閉一隻眼的地方,現在全都要嚴查嚴控,無論地方上怎麼想,現在從金融這條線來說,已經確確實實的發生了態度轉向,不再跟房地產保持曖昧關係,而是力圖盡快切斷金融與地產之間的灰色聯繫。甚至不惜在利率市場化改革的時候,都要單獨把房地產拎出來,重新制定一套規則。確保房貸利率不下調。

之前很多人都預計,這輪調控從2017年之後開始,預計到2019年下半年結束,但是現在的政策力度,顯然超過了很多人的想像,依然提出了不靠房地產短期刺激,依然強調金融部門對房地產貸款進行收縮和嚴查,這與2008年,2012年和2015年三次截然不同,之前三次就是因為缺乏政策定力,所以最終調控失敗,樓市調控中途放鬆,並且釋放貨幣刺激經濟,一下讓樓市報復性反彈,而這次吸取了之前的教訓。而且越是實體經濟貨幣寬鬆,越是要對樓市加緊調控不放鬆。說明態度已經發生了巨大的轉變。

對於買房投資的人來說,現在每月的租金低於貸款利息的一半,租金回報率只有2%,而貸款利息要5%以上,所以這就意味只要房價一年不漲,你就虧掉3%,相當於你們兩合租了一套房,房東掏多一半,房客只掏少一半。房東在用真金白銀補貼租客。所以他如果要退出,只能以更高的價格變現,別無他法。但是隨著樓市逐漸熄火,賣房變現也成為一個重要問題。有的房子你挂出去幾年恐怕都賣不出去,有的地方可能連看房出價的都沒有了,而在你賣房的過程中,可能就會發生很大的市場變化。比如從去年到現在棚改貨幣化基本叫停,如果你要是在三四線城市投資,那現在估計已經很難退場了。一二線城市,現在雖然不至於完全賣不出去,但恐怕也得降點價,等上幾個月的時間。

很多人覺得我們這裡的房價依然再漲,而且漲幅還不小,房價漲不漲那都是入場的資金決定的,你們家小區2萬一平米,有一家自己賣給自己,標價4萬最終成交,他只要肯交稅,就一下能把整個小區的房價拉高一倍。但這根本不意味著你的房子也能賣到4萬,你的房子到底升值沒有,很簡單的一個辦法,你找個中介掛在網上,賣賣試試。

如果真有人出價4萬要買,那麼你的房子才真的叫做升值了,這時候你才有雙向選擇權,我到底要不要變現。而大多數情況是,雖然標價4萬,但是一年都沒有一個出價的,那對不起,你的房子就真的不值這個價。你就得降價尋找市場均衡點。直到有人願意出價買為止。那才是你的房子的真正價值。有的地方連個中介都找不到了,那就別做什麼發財的美夢了,你的房子可能已經一分錢都不值了。雖然有市值但是根本已經無法變現了。連中介都逃離的地方,說明買賣和租賃全都沒有需求了。

很多人都經常問,說我有一套房,要不要現在賣了?你永遠不住的房子都可以變現了,即便你自己現在還沒想好賣不賣房,也最好先掛到網上去試試,沒人保證你的房子一定能賣的掉,等有人真正出價了,你再去考慮到底賣不賣也不晚,絕大多數房子,你掛上去以後就知道了,根本就無人問津。一開始看房的很多,基本都是中介化妝的買家,但是真正開價的根本沒幾個。

所以也就別為此煩惱了。越是這種不好賣的房子,越要盡早出手,萬一碰上一個出價的,就盡早賣了吧。相反倒是那種好賣的,買家出價很多的房子,您到可以考慮一下到底要不要現在賣,或者漲點價在賣!一定要知道,房地產不是一個流動性很強的領域,每套房都有對應的價格,只有買家出價了,才能證明你的房子值這麼多錢,否則那些只是市值。終究都是夢一場。


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