【大纪元2025年05月03日讯】（大纪元记者蔡溶纽约报导）布碌崙班森贺86街2501号的游民收容所建案，其开发商Sandhu近来深陷财务纠纷，而一系列法律文件揭示，他困境的起点，可追溯至2018年纽约市议会通过的一项分区政策──《M1酒店文本修正案》。Sandhu的经历，侧面揭示了纽约市游民收容所“产业链”的形成逻辑；某种程度上，他甚至可说是政策转向下的受害者之一，而最终承受压力的，仍是社区居民。
一纸修正案 打乱酒店业者布局
2019年2月13日，纽约市楼宇局（DOB）发函通知Sandhu，取消其位于王后区38-52 10街的短租酒店项目的建筑许可，理由是该建案位于M1（轻工业）分区，根据新规，拟建的临时旅馆（transient hotel）须取得城市规划委员会（CPC）核发的特别许可（Special Permit）。而该案申请日期晚于2018年4月23日，无法适用旧法豁免。
开发商若能证明在修正案生效前完成地基，仍可申请“继续施工权”；否则，只能停工。
这项变革，源自2018年12月20日市议会通过的《M1酒店文本修正案》，规定在M1分区新建酒店、汽车旅馆或其它短期住宿设施，皆须经CPC特别许可。
开发门槛提高 业者集体受挫
此修正案一出，开发商再也无法在M1分区直接动工盖酒店，而必须进入费时费力的“土地使用审查程序”（ULURP），内容涵盖对环境、交通与社区影响的详细评估，并需获得CPC、社区委员会等多道关卡的批准，最终还须市议会投票通过，成本高昂。
根据地产媒体《The Real Deal》2022年底的报导，修正案实施一年后，竟无任何开发案成功获准特别许可。
Akerman律师事务所于2023年的评论指出，自新法实施以来，仅两案送交城市规划局，且尚未完成公开审查。该文更指出，完成ULURP整套流程通常需时24至30个月、成本动辄数十万美元，且高度依赖当地市议员支持，过程极具不确定性。这对多数中小开发商而言，几乎是不可能跨越的门槛。
游民收容所可绕行政策限制
然而，修正案设有一项关键豁免条款：若酒店由市府或与市府签约的非营利机构营运，且用途为“公共目的”（例如作为收容所），则无需申请特别许可。换言之，只要开发商声称将物业用作游民收容所，即可绕过这些繁琐、耗时耗钱的特别许可流程，合法经营。
2021年，市议会更进一步通过全市适用的《酒店文本修正案》，将特别许可要求扩展至全市所有临时旅馆的新建、用途变更与大幅扩建案，规定更趋严苛。
短期酒店开发商转向收容所建案
在上述限制下，Sandhu原本于王后区的酒店项目于2019年底遭楼宇局颁布停工令，至今仍未解除，成为烂尾楼。但几年后他在布碌崙班森贺86街2501号的另一开发案，却得以顺利通过审查。
根据楼宇局文件及MTA批准的设计图，该案被标示为“拟建有社区设施的临时旅馆”（transient hotel with community facility）”，明列此案为六层建筑、共24间客房的短期旅馆，入住不超过30天、设有24小时柜台与每日清洁服务。
文件中明确写道：“拟建的临时酒店由纽约市专门为临时住房援助的公共目的而运营”，借此进一步向楼宇局主张“免于申请特别许可”。
房契缺失限制条款 疑点未解
然而，依据纽约市游民服务局（DHS）与非营利业主合作模式的规定，若为正式收容所项目，房契中应注明“土地用途限制”（restrictive declaration），明文限制土地仅能作为庇护用途，承诺长达60年。
楼宇局也规定，开发商须提出相关合约文件，证明其设施为市府用于“临时住房援助的公共目的”。
2023年12月6日，DHS容量规划与发展副局长 LaVicke Quincy Jones致函楼宇局，表示正与非营利机构“VIP社区服务机构”合作，于86街2501号设立150床位的成人收容所。但据目前地契纪录，尚未见相关用途限制条款，显示非营利机构尚未正式取得地产控制权或未完成合约程序。
然而，在5月2日楼宇局公开的113页“对分区挑战的回应”（Zoing Challenge with response）文件中，楼宇局布碌崙区局长Reda Shehata表示，DHS的该封电邮，即足以作为市府运营承诺的证明，因此核准该案，准许其免申请特别许可。这让社区很多人大吃一惊。
游民收容“企业链”的诞生
这样的操作模式，并非个案。自2018年分区修正以来，愈来愈多酒店开发商选择与市府或非营利机构合作，将物业转型为游民收容所。此一运作模式，形成三方合作结构：
开发商：藉由分区豁免，避免特别许可门槛，迅速启动项目。市政府：基于庇护义务与床位缺口，乐于与开发商签下高价合同。非营利机构：承担经营与服务角色，协助取得政府资金补助。三方共构形成稳定、互利的“游民收容所企业链”。
此“收容所产业链”满足政策需求，也为各方创造稳定收益，甚至让部分人从中大赚其钱，腐败丑闻也陆续浮现。在社区反弹声中，游民所产业链更成为矛盾焦点。东华协会主席于金山直言：“官商合谐赚大钱，游民企业利无限，但真正损失惨重的是纳税人、社区与游民，游民成了产业链的猪仔。”
责任编辑：郑桦
