中國人愛炒房 但這些地方正在埋葬炒房團(圖)


投資 資產 房子
「海外資產配置」就成為了一個熱門話題。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年5月14日訊】「如果想在泰國投資買房,那麼最好趁早打消這個念頭,哥已經幫你們趟了水,事實證明,水太深」。每當聊起房子,貓哥的朋友磊哥總是語重心長,每次聊起泰國的房子,他都要來這麼一番「友情提示」。

2017年的時候,在經過新一輪的限購限貸之後,中國的重點城市的限購框住了一批人的買房資格,也就是那個時候時候起,「海外資產配置」就成為了一個熱門話題,也就是在哪個時候,磊哥開始關注到了泰國房產,也加了幾個在泰國的中介。

中介跟磊哥說,現在都是跟著政策「投資」,一帶一路的東風已經吹到了東南亞,整個東盟都火起來了,而泰國肯定是頭一個,「一年6-7%甚至10%以上的收益率不成問題,你要等到曼谷也限購,那就晚了」。

在「資產荒」的時代,10%的收益率,不可能不動心,彼時的餘額寳已經長期在4%以下了。最終,在曼谷的素坤逸,磊哥買了一套40多平米的公寓,總價不到100萬。

不過等房子買完了,中介之前說不成問題「6-7%甚至10%的收益率」,就成了一個大問題。

公寓的配套設置還算是很齊全的,但是齊全也意味著不菲的管理費用,住與不住,錢還是要交的;泰國濕熱的氣候,對於空置房是非常不利的,想要出租,房子就要進行一次再裝修;裝修完了房子就可以租住去了麼?

不,能不能租出去,完全取決於中介的心情,以及他手裡的「存貨」數量。畢竟他積極促成房屋的買賣,但是並不能保證全部能租出去,雖然他在買賣的初始階段是這麼保證的。

磊哥說,「我這一年多,管理費交了,裝修完成了,但房子基本上是空置的,因為中介說,租房行情不好,長租沒客戶,短租不合法,但是你看曼谷的房價,漲幅每年可不止10%啊。」

所以,理論上磊哥的房子已經超過了100萬。但是,僅存在理論上,因為想賣,很難。中介沒有告訴磊哥的是,泰國本地人,鮮少數人買二手房,因為本地人買新房就有政策保障,反觀二手房市場,更像是在泰國的「老外」們自己玩的擊鼓傳花的遊戲,只不過這個「花」變成了房子。

俄羅斯業主傳給韓國業主,韓國業主傳給港臺地區業主,港臺地區業主再傳給中國大陸的業主們,而在中國人大量湧入,房子基本上在中國人內部流轉。

如果這麼看,買房不像是一筆投資,更像是接盤。

這個五一過後,仍在為「接了盤」而苦惱的磊哥仍然能收到其他中介的推介信息:「泰國新國王加冕,別錯過泰國的黃金十年,泰國房價又漲一波,曼谷房產瞭解一下?」

又豈止是泰國的房價漲了一波了,整個東南亞都成了中國人買房的大本營了,而這些國家甚至是歡迎中國資本進入當地的房地產市場。

互相促進嘛,房地產能夠促進GDP數據的增長,而當地的GDP數據又成為吸引「高淨值人群」前去投資。

但是,變化也就是轉瞬之間。

還記得「新加坡旁」的森林城市嗎?在馬來西亞的新山,距離新加坡最近的地方,轟轟烈烈的造城運動,那規劃面積、那人口規模、那宣傳架勢,最歡騰的時候,你能夠被森林城市的廣告包圍起來。

然而新上臺的總理馬哈蒂爾一句「不是投資是殖民」,連開發商都直接套牢了,就更別提在哪裡購房的業主了,你看現在還有人再聊森林城市嗎?

風水輪流轉。

前有「第二家園」的馬來西亞,中有傳統旅遊目的地泰國,現在輪到東南亞「小馬達」柬埔寨,尤其是柬埔寨的首都金邊,在房產中介的描述中,金邊被譽為「30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡」,都是經濟騰飛的時刻。

2017年,就已經出現了「寧買柬埔寨,也不買迪拜」的說法,然後就吸引了中國的炒房團的爆炒,當年在上海的一場房地產經紀峰會上,一個「樸素中年」砸2億美金買一棟樓的故事一直為人津津樂道。

這哥們瘋了嗎?貓哥也不知道,但是知道現在,貓哥在街邊仍然能看見某知名地產商在地攤上推介「金邊XX城」。

根據地產商的一份宣傳資料顯示,「泛亞高鐵」項目的觸角可以伸到的國家中,都是房價即將騰飛的區域,但也都已經不便宜,作為「價值窪地」的金邊,其房價也到了2.3萬/㎡,就更不用說全球房價排在前三的新加坡了。

這個數據看起來就很刺激了,很多購房者很快就能回答「在世界最不發達國家購房是什麼體驗」了。

根據聯合國貿發會發布的《2018年世界最不發達國家報告》,亞洲8個最不發達國家裡,東盟佔了3個(柬、老、緬),國人開始賭起了鄰國的「國運」。

不過在這點上,國內更明顯些,去年5月份,朝鮮宣布「改革開放」,然後國內的三四線城市丹東房價立即「碰瓷式」上漲50%,甚至現在還有餘威,五一之前,丹東甚至設置了「房價漲停板」來控制漲幅。

在不發達國家,漲也是虛漲,你得看當地人有沒有接盤的能力,漲了能不能套現離場;而在發達國家,跌可是真跌,與東南亞的「歡迎態度」相比,澳大利亞則在想方設法將外國資本拒之門外,尤其是中國的「炒房團」。

於是隨著南半球逐漸進入冬季,澳大利亞的房地產牛市也要到頭了。

澳大利亞統計局(ABS)的數據顯示,澳大利亞八個中心城市的平均房價在2018年跌了5.1%,到2018年第四季度,澳大利亞的住宅總價值已經只剩下6.7萬億澳元了。

ABS統計了8個中心城市的數據,其中5個城市的房價是下跌的,中國人最熟悉的悉尼,房價跌幅最大,年跌幅達到7.8%,墨爾本緊隨其後,下跌6.4%,達爾文下降3.5%,珀斯下跌2.5%,跌幅最小的布里斯班也下跌了0.3%。

倆字,套牢。

雖然這個跌幅跟中國動輒10%的漲跌幅度相比是小兒科,但是澳大利亞已經延續了近50年的房地產牛市格局,讓當地的房價已經足夠高。但是現在,存量房越來越多,而進入接盤的資本越來越少,連續的下跌讓當地的政府和銀行都比較緊張。

緊張歸緊張,但是並沒有就此放鬆的意思,高昂的外資基礎印花稅和額外印花稅照舊,還有空置房的「幽靈稅」,此外移民政策再次收緊,在澳大利亞上一財年(2017.07.01-2018.06.30)華人的入籍獲批率不足3%,而為了減輕城市壓力,新移民想要定居大城市,要先「上山下鄉」。

而在大量接受移民的情況下,澳大利亞人口僅2500萬,只比上海多80萬人而已。

西南財大中國家庭金融調查和研究中心(CHFS)做過調查,全國家庭新購房行為中,剛需僅佔15%,那麼也就是說85%都是投資需求。

如果將調研放在東南亞、澳大利亞這樣的海外,所謂剛需就更是屈指可數。

既然是投資,就要想好怎麼出手,擊鼓傳「房」,保不齊就做了接盤俠,而這一來一回的外匯怎麼算呢?

當然這是另外一回事了。
 


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