【大纪元2025年11月18日讯】没想到每天都在谈论的香港楼市，会涉及严重洗黑钱罪行。近日爆出大陆藉逃犯苏炳海在潜逃英国前，在香港大举于楼市扫货，购入累计约12亿港元的豪宅与商业大厦，包括向已故“铺王”邓成波买入中环整幢写字楼，非常受人瞩目。
另外，根据英国国家犯罪调查局（NCA）11月7日公告，苏炳海今年11月与NCA达成和解，被没收价值约2.75亿港元的伦敦物业及恐龙化石收藏。反映现今罪犯在全球布局，用黑钱明目张瞻四出扫入巨额资产。
但问题来了，那么在成交时，难道就没有任何相关机构或负责人需要去审查一下买方的资金来源吗？尤其是涉及非一般额度交易，这样一来，洗黑钱岂不“易过借火（借钱很难，借火很容易）”？听起来有点荒谬，但事实却Unfortunately确是如此。
继美英携手合作捣破电诈商、经营“杀猪盘”的太子集团利用比特币洗黑钱多达150亿美元后，全球马上意识到事态之严重，加上上述现况，发现罪恶资金其实每日就在我们周遭操作，十分猖獗，令人顿感不安。
香港金融界一直在合规方面做得相对充足，但自从陈志（太子集团主脑）与苏炳海事件后，一切或需重新评估。
本文分析旨在揭露现行物业交易中资金来源审查不足的问题，特别是在重大洗钱案件曝光后，暴露全球监管缺陷，并探讨其对社会及经济造成的深远影响。
资金来源审查不严 将引发多重灾难性后果
全球重要金融中心如香港及伦敦的物业市场，正面临因洗钱资金审查不足所导致的reputation damages。尽管法律框架及反洗钱（AML）措施有所加强，房地产交易中依然存在巨大漏洞，甚至整体金融系统亦存在显着弱点，使犯罪份子及跨国诈骗集团能轻易透过奢侈物业、企业结构、离岸公司及加密货币交易转移数十亿美元的洗钱资金，受监管漏洞“掩护”。
以香港为例，调查揭露苏炳海的物业资产价值超过12亿港元。国际透明组织（Transparency Internaitonal）公布的房地产所有权不透明指数（Opacity in Real Estate Ownership Index）显示，香港、英国等地的房地产市场仍缺乏数据透明度及有效监管，易成洗钱的温床。
更令人震惊的是，报告提到，即使是得分最高的南非、法国与新加坡，竟亦存在庞大需改善空间，研究直指其所涵盖的G20国家及其它司法管辖区中，房地产仍可匿名持有，亟需G20及全球标准制定者全面解决此问题。
资金来源审查不严将引发多重灾难性后果：首先，助长全球犯罪及诈骗循环，受害者被强迫或诱骗至柬埔寨、缅甸等地从事诈骗活动，加剧犯罪网络及腐败问题。其次，脏钱流入推高楼价，扭曲市场，普通买楼人士被排挤，破坏社会信任及经济稳定。第三，犯罪资金隐匿于复杂所有权结构之下，为罪犯提供庇护所，延续危害社会。
东南亚电骗赎金透过香港银行交收 背后多少人命
若此情况持续后果不堪设想，人人都心慌慌无助经济发展，尤其是旅游业，而诈骗集团资源愈多，绑架事件更频繁，而当局若不严肃打击洗黑钱，反过来有天或将威胁、伤害到自己或亲人朋友等。
诈骗罪恶之所以如此猖狂，很大程度上跟资金可以“顺利”回流合法系统很有关系。
据报很多东南亚电骗的赎金就是直接透过香港银行系统作交收，而不乏有受害者向警方报案，由案发过程至金钱交收统统详细交代，并要求警方向银行彻查资金去向与户口拥有人身份等，但换来的是“No Response”。
因此不少分析（加上其它线索）直指犯罪集团的幕后大主脑根本就是中共高层，否则没可能由绑架起（受害者数不胜数的乃大陆人），至诈骗园操作、勒索、收钱等得以层层周密庇护。
一次交收一次绑架，一宗大额豪宅成交背后是几多条人命，以及他们生前所遭受的惨痛折磨。悲矣！
黑钱首选发达市场
太子集团董事长陈志涉案广泛，其集团在新加坡、香港及其它地区拥有大量奢侈物业。调查揭露他于2017年在新加坡曾斥资近4,000万新加坡元（约2.4亿港元）购置豪宅。国际执法已冻结与其及集团有关资产约1.5亿新加坡元（约8.9亿港元），显示其洗钱规模之大。
基于全球聚焦压力下，本港终采取行动冻结“一个涉嫌跨境电诈和洗钱犯罪集团”约27.5亿港元资产，而港媒不少用词为“疑涉太子集团”。
罪犯为何总选择在发达市场“安顿”资产，原因很简单，首先是其它地方不安全（没理由放在非洲或留在柬缅等）；具流动性与变现方便；资产价值有保障；这些地方汇率相对稳定等，因此发达国家在最后防线上的把关责任十分重大，只要堵塞工作做到位，有助直接影响源头！救得一人得一人。
打击犯罪 有许多可取措施
撤除某些政权“不作为”的问题之外，若然许多国家仍然有决心打击犯罪行为，为地球除一害，还是有许多可取措施。
为有效解决物业交易中监管和合规明显缺失的问题，必须采取综合多层次措施。首先，当局应提供资源，支持房地产中介及发展商建立客户尽职调查（CDD）程序，核实客户身份，尤其确认复杂企业结构背后的最终实益拥有人（一定要交出最少一个人名，其实很Make Sense），并对购房资金来源进行调查和验证，且建立中央资料库。持续交易监察不可或缺，及早察觉异常行为，如快速转卖、非常规支付方式（现金或加密货币），以及涉有政治公职人员（PEP）或高风险司法区的交易。若然整个楼市同步开始实施存在困难，可以起码由大额成交打头做起。
其次，必须强制执行可疑事项报告（SMR）义务，要求房地产专业人士及时报告任何涉洗钱或诈骗嫌疑的交易或行为。针对各层级从业人员（包括代理人、物业管理及后勤人员）实施反洗钱风险警示及合规培训，并严格记录所有交易，确保有清晰的审计线索供监管及法执机关查阅。
第三，在强化物业所有权透明度的同时（要求披露实益拥有人，建立集中且公开可查的登记系统），应加强跨境金融情报、执法及监管机构间合作，追踪打击国际洗钱网络。
科技应用可发挥转型作用，如利用人工智能和数据分析即时侦测犯罪迹象。区块链技术亦能提升所有权记录的透明和不可篡改性，让非法活动更难掩藏。
政策改革应对不合规行为施以严厉罚款和刑事制裁，吓阻共谋和疏忽行为。最后，建立针对房地产行业特点的基于风险的监管框架，将现有资源聚焦于高风险交易和实体，提高执法效能。◇
责任编辑：孙芸#
