經濟縱橫:房產聚之有泡 散則無沫(圖)

2012-07-11 09:07 作者: 甄仁

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平時大家總在談論房價泡沫,可能很少有人去深究什麼是房價泡沫,大多數人的理解是房價過高,遠遠超過了平均的收入水平。至於說房價超過平均收入水平多少是泡沫,大家心中並沒有一個統一接受的標準。這個是自然而然的,對房價是否出現泡沫的感知和判斷其實很大程度上來源於自身的收入水平,所在地方的發展水平,和各地的生活習慣。年薪5萬和年薪50萬的收入群體對泡沫的理解必然是不同的,住在北上廣的和住在偏遠西部的對泡沫的標準絕對不會是一樣的,同理,習慣於自建房屋的鄉村和房產商品化的城市,對房價的認識也會有顛覆性的不同。所以,在探討房價是否存在泡沫之前,我們不得不承認評價所謂的泡沫其實只是一個很主觀的標準。

而且即使是從嚴格的經濟學上講,所謂泡沫也不是一個可以數字化的標準,查爾斯•P•金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》撰寫的「泡沫」詞條中寫道:「泡沫可以不太嚴格地定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者,其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲,常常是預期的逆轉和價格的暴跌,由此通常導致金融危機」。從這個概念我們可以看出,對房價泡沫的判斷往往是事後才能定義的,比如說出現了房價暴跌,開放商倒閉,國民經濟衰退這樣的場景,我們一般才將暴跌之前的繁榮稱之為泡沫。說的再深入些,如果某個經濟體一直不存在房價暴跌,誰又能相信泡沫存在呢?又怎能在泡沫破裂之前相信房價過高呢?進而質疑判斷過高的標準又是什麼呢?

按照經濟學的觀點,價格是由供給和需求共同決定的。如果供給不變而需求減少的話,價格會下調至於新的需求相符的新的均衡點。而中國的情況則是房價一直居高不下,所以一些人士聲稱,中國存在對買房的需求一直大於供給,即存在所謂的 「剛需」,所以房價不可能下來。有些甚至還上升到了哲學的高度,搬出了黑格爾當年的命題稱「凡是現實的都是合理的,凡是合理的都是現實的」。正義也好,邪惡也罷,任何事情都有一個背後讓其維繫的原因在,這是沒錯的。高房價在中國為什麼能存在呢?因為經濟學上的需求永遠都是有支付能力的需求,而不是生理或心理上的需要。剛需也一樣,剛需同樣是支付能力的一種表現。很多人在想不會吧,中國人這麼有錢能維持這麼高房價?其實剛需確實是維繫高房價的因素,只不過這個剛需不是來自你我平民之流罷了。波士頓諮詢公司發布一份報告顯示,中國現在已67萬個家庭擁有百萬美元以上的資產,位列全球第三位,僅次於美國和日本。但這一數量僅佔中國家庭總數的0.2%。想想吧,這是什麼概念,數千億乃至數萬億美元資產集中在0.2%的家庭手裡,這0.2%的家庭裡面哪怕只有1%的財富理財用於房產投資也能輕易維持一個遠超平均水平的房價。而根據王小魯的研究,中國2008年灰色收入即高達5.4萬億人民幣。這其中又有多少流入了房地產去漂白?在當前中國有限的投資渠道的制約下,正是這些規模巨大無處可去的財富才構成了對房產市場的剛需。所以中國高房價問題的根源,不只是簡單的剛需,而是剛需背後隱藏的財富分配嚴重不公,太少人集中了太多的房產。而高空置率則是這樣畸形房產市場的表現形式。

2011年媒體的調查顯示,中國660個城市有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零。而最近的報導稱僅北京一地就核對空置房屋381.2萬戶。而這個數字也許還是保守了。根據媒體報導,2011年北京居民用電量168億度,平均每戶用電量在2720度左右,這樣算北京大概有618萬戶的居民需要用電。而截至2011年底的北京房地產統計數據稱共有1320.5萬套居民住房。這中間的缺口何止是381.2萬呢!中國的人口還在增長,空置房數量卻如此驚人,房價難道還不高嗎?國際上判斷房價高低與否的一個指標是房產價格與居民可支配收入比。從國際間比較看,中產階級佔大多數的國家,房產價格與收入比都較低,如美國在金融危機前的最高比率為5.1倍,加拿大為4.6倍,英國為4.1倍。而財富分配兩極化嚴重的國家如中國為8-10倍, 俄羅斯為14.06倍,印度07年的數字為8.75倍。回到開頭的話題,一國房價高低與否雖然並不是完全可以數字化評價的,但卻是一國社會財富分配的真實寫照。財聚則人散,財散則人聚。不是在號召大家容忍適度的腐敗嗎?忍無可忍之時,即是泡沫破裂之時。

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新看點7月2012


 


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