【大紀元2026年08月18日訊】（大紀元記者呈工採訪報導）2026年以來，中國房地產市場「國進民退」趨勢進一步加劇。2026年1—7月房企銷售額前10名中，央企、國企已占據9席，民營企業僅剩濱江集團1家。與2019年民企占據前十中的多數席位相比，房地產市場的企業格局已發生明顯逆轉。
分析認為，央國企憑藉較高信用評級、較低融資成本以及政策支持，在銷售、拿地等方面持續擴大優勢，而民企則在多重壓力下進一步收縮。
國進民退加劇：房企前10 央國企占9席
根據中指雲資料，中國房地產企業2026年1—7月銷售前10名排行榜中，央國企占9席，民營企業只剩1家。
銷售前10的排名順序為：保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發房產、中國金茂、越秀地產、濱江集團、萬科地產。其中，排名第9的濱江集團為民營企業。
依據克而瑞（CRIC）等行業機構發布的中國房地產企業銷售金額統計資料，2019年中國房地產企業排在前10名的企業中，央國企只有4家，而民營企業共有6家，並占據前4名（碧桂園、萬科地產、中國恆大、融創中國），民企數量不但多於央國企，整體排名也靠前，占據行業優勢地位。
而在2026年的排行榜中，只有排在第9的濱江集團為民企，其它9家都是央國企。與2019年的排名相比，在企業性質方面發生了巨大變化：民營企業大幅減少至只剩1家，而央國企則急劇上升、增多。
新浪財經認為，中國龍頭房企內部不同性質企業的分化在進一步加劇，央國企表現強勁，其陣營實力進一步提升，而其它性質房企的份額則持續被擠壓。
近年來，隨著中共當局大力扶持央企、國企，對科技、教培、金融特定產業加強監管的力度加大，逐漸形成「國進民退」趨勢，並深刻影響中國經濟的未來發展。
2026年1—7月房地產排行榜表明，中國房地產行業「國進民退」加劇推進，房地產市場的企業格局已發生歷史性逆轉。
銷售與拿地為何都能獨霸？央國企融資利率超低
在房地產市場日趨蕭條的當下，央國企為何能排擠掉此前領跑該行業的民企，並在銷售與拿地兩方面都能獨霸行業市場？
對此，Mike Li對大紀元表示，央國企之所以此時做大，其中一個重要因素是融資成本較以前大幅降低。可獲得民企難以獲得的超低融資利率，這是央國企所具有的獨特優勢之一。
《證券時報》8月15日報導，迫於經濟增長放緩壓力，中國目前主要融資價格指標處於低位水平，企業貸款與個人房貸加權平均利率從5%—6%左右，降至目前的3%左右，而5年期AAA級企業債利率則從4%—5%左右，降至1.8%左右。
排在2026年1—7月房企榜首的央國企，如保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國等普遍具有較高信用評級，自然能拿到優惠的低利率融資。
Mike Li說，WIND數據顯示，目前房地產（核心股）上市企業的融資成本大多小於2.5%。例如，招商蛇口融資成本1.86%，陸家嘴集團為1.88%、中國中鐵為2.04%，中國鐵建為2.11%，保利發展等為2.24%。
他說，這些企業無一不是央企或地方國企，由於信用評級高，在融資方面占明顯優勢。
央國企之所以此時迅速做大，並逐漸控制中國房地產市場，Mike解釋說，與中共穩定房地產市場的政策導向有關。這些企業既在市場低迷時抄底拿地，同時也承擔穩住低價、托住下滑房市的任務。
央國企殘酷競爭 搶占地產市場
在2026年1—7月中國房地產企業「拿地排名」前10的企業中，也只有排在第7位的濱江集團1家為民企，其它9家皆為央國企，與上述「銷售排名」中企業性質占比相同。
其中，排在首位的央企保利發展拿地金額為580億；第2位的央企華潤置地410億；第3位的地方國企越秀地產為296億。
陸媒《新京報》的報導稱，2026年上半年央國企在土地市場上展開一場近乎白熱化的貼身肉搏，更多房企的名字從榜單上消失，土地牌局博弈十分殘酷。
2026年6月，保利發展以105.1億元拿下深圳寶安中心區，從而成為拿地第1名。
金地集團：民企衰落的縮影
據風口財經報導，曾為中國老牌房企的金地集團，2026年7月銷售額同比下跌41.86%，半年虧損近30億元人民幣。
金地集團是一家總部位於深圳的中國大型綜合性房地產上市公司，在性質上，屬於混合所有制背景民營企業，無絕對的國有控股背景。
金地集團曾與招商、保利、萬科等排在中國房企第一梯隊，被合稱為「招保萬金」。
根據普睿發布的數據，2026年7月，中國百強房企單月累計銷售金額為1963億元，同比下降13.3%，環比下降39.6%。與行業平均水平相比，金地集團下降幅度是其3.2倍。
在中國房地產企業百強排行榜中，金地集團2026年上半年排名降至36位。
2026年公布的資料顯示，金地集團雖然仍留在《中國500強》中，但排名已從2025年的第241跌至第401位；2024年則排在第212位，2017年為第118位。
金地集團雖然沒有遭遇恆大等民企那種大起大落，但近年在央國企全體快速發展的背景下，其在行業及500強排行榜中逐漸跌落。
2026年上半年中國房企排行榜表明，金地集團的衰落實為中國房地產民企的一個縮影。
房地產危機 導致國企民企角色轉換
中共2020年推出「三條紅線」措施，劍指房地產開發商有關負債的財務指標，若未能達標，將限制其與銀行借貸。自此，中國房企開始出現債務違約潮，並在2021至2022年密集爆發，累計有70多家房企發生債務違約，化債總規模突破5兆元人民幣，將許多房地產開發商推往破產邊緣。
其中，恆大、融創等大型房企相繼陷入危機，造成爛尾樓與市場低迷，引發不良資產債務連鎖反應。這波房地產陰霾壟罩中國經濟至今。
在中國房企債務違約潮發生後，金融機構貸款大幅轉向央國企，而央國企又憑藉其較高的信用評級（AAA級），享受極低的貼現率與獲得更強的融資支持。
中共中央2024年7月提出消化存量，優化增量，支持收購存量商品房用於保障性住房，保交房，加速構建房地產發展新模式。
Mike Li表示，地方政府極度依賴土地財政，在民營房企普遍收縮土地儲備的情況下，央國企實質上承擔了托住地價、防止溢價率持續崩塌的任務。在此過程中，民企與央國企在中國房地產市場領域完成了主配角的轉換。
責任編輯：孫芸#
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