【大紀元2025年05月24日訊】（記者季薇報導）加拿大央行近日發布最新《金融穩定報告》（FSR），指出全國房貸違約率在2025年第一季明顯上升，儘管幅度未達危機等級，卻已引發內部警示。
Better Dwelling網站分析央行最新報告稱，風險確實正在上升，但核心問題不在於是否有風險，而是誰面臨風險：是普通家庭，還是槓桿過高的房地產投資人？
隱藏的定時炸彈
央行數據顯示，加拿大主要銀行的房貸違約率在2025年第一季上升4個基點，達到0.43%，較2022年低點已上升17個基點。雖然乍看之下與2019年疫情前的「正常水平」相近，但實際上，違約金額單季飆升10%，自低點起累計增幅達65%，變化速度驚人。
Better Dwelling稱，央行試圖淡化風險，強調大型銀行整體穩健。然而報告指出，中型銀行的違約率更高，只因其貸款規模（約1,500億元）遠低於大銀行的4.3兆元總額，而被視為在「整體市場中不具代表性」。
央行甚至將此歸因為中型銀行迎合風險較高的借款人，是其商業模式的一部分。
Better Dwelling警告，這種說法低估了中型銀行在房市中的影響力。若這些銀行的違約率達2%，並納入整體統計，全國平均違約率將升至0.5%，已接近2012年全球金融危機後的水平。
風險在自住還是投資？
房貸違約與一般貸款不同，人們會在停止繳納手機費或汽車貸款後，才考慮停付房貸，因為房屋關乎住所與長期資產，且貸方通常會提供重組貸款、延長還款年限或協助轉貸等方式來避免違約發生。
若這些工具都失效，借款人還能選擇出售房產避免進一步損失。特別是在房價仍高於5年前的情況下，擁有淨值的屋主可以大幅降價吸引買家，即便賠本也可能保住信用。真正進入違約的，多半是無法承受降價空間的買家，他們近年來多為房地產投資人，而非自住者。
近年的數據與趨勢顯示，投資人正在成為房貸壓力的主力來源，而非一般家庭：
首先，銀行對預售公寓提供「整批估值」（blanket appraisals），直接以購買價格作為房貸額。在這類產品中，投資人占絕大多數，但若市場價值低於貸款金額，投資人將無法脫手，構成違約風險。
其次，原本專為首次買家設計的30年房貸還款期，也被默許延用於投資人，使他們能以較低月供持有更多資產。
再次，聯邦政府將受保房貸金額上限從100萬提升至150萬元，名義上是擴大購屋保險，但實際上讓投資人可用國家擔保的高槓桿貸款操作高價物業。
Better Dwelling提醒，這樣的趨勢並非首次出現。在美國次貸危機爆發後，初期也被歸咎於低收入民眾借貸過度，但事後研究發現，多數違約來自擁有多間房產的高信用投資人，他們通過次級貸款槓桿操作，在市場反轉時引發經濟衰退。◇
責任編輯：齊守善
